北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“众人”，只用二十年实战教悔帮人人答疑解惑。
一
Q:
想商榷一放学区房的事：1、孩子26年入学，当今有一套大兴的屋子，需要卖掉屋子换学区，筹商未来房价走势和26年孩子减少的情况，什么时候换房相比稳妥？2、孩子北京户口27年能下来，是以想问下哪些学区可以收受，或者即使调剂也不会太差的学校。首付400万，首选海淀和东西。3、是否可以筹商等户口下来转学，或者等初中换学区房？
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1、成例淡薄是如果卖掉屋子后增多的预算多（包括贷款）那就提前换，无意率屋子比现款保值。增多的未几就甭火暴了，过了岑岭期无意有更多的选择。
2、户口2027下来，2026入学。折服是向阳相对概率更高啊，“房本宗旨”学区，有房的非京籍顺位在京籍无房户的前边。向阳的学位原来也不太弥留，2026无意率王人能对口入学了。
但首选东西海若何说呢？海淀有对口概率高的，比如中三，育英也相对高。但这王人相比贵，400万首付有些拼凑。像万柳的占坑儿房蜂鸟家园王人700万阁下，还王人是不太好兴盛家庭居住的，掀开间的套内也就30多平吧。
3、转学分哪个区。按面前的战略，海淀是我方去找学校商榷，有学位欣忭收受就行，孩子收成越好的概率越高，或者是不息系。东西城王人是看命运，无意率进不去勤学校，政保的还安排不外来呢。分别是西城不许参与直升，东城可以，前提是能被派入直升校。
意大利博彩公司排名初中换学区房，是指小升初吗？海淀的中学莫得学区房（教委原话），因为好资源王人只给点招的，派位的话就算命运好派进去了也道理不大，分班分层很严重的。东西城那就看命运了，相对来说东城更平正，到面前为止照旧这样。向阳是能按屋子入学的。
4、不外多说一句，最佳别转学太晚。以海淀来说，三年齿就有些晚，四年齿折服晚了。毕竟学区房买的不是学校，而是“氛围”。孟母三迁不是找学校，仅仅学习环境。
东西城也最佳提早，除非是孩子天分真泛泛就想占学位的，不然提早投入好环境对孩子匡助大，无论是否鸡娃王人有匡助。另外王人说东西城佛系，但真等入学就知谈了，高分段可不是修养教养弄出来的。
仅供参考。
二
Q:
我要商榷的问题是：在看学区，2025年上学，面前相比看中的，金融街鲍家街43号院77平小三居，德胜新风街1号院119平三居，月坛三里河二区AB区可能只可买得起两居。对这三个小区，近两年价钱走势，您有何卓见？不知当今开头是否好的技术节点，照旧等24年？
这三个小区未来十年，您认为哪个更抗跌或者会有上升？使命单元在西单，就您个东谈主体验以及商榷客户的教悔，通勤和房屋面积，以为哪个更应排在首位？现格式面下，还贷智商面前有，加高杠杆是否还稳妥？
A：
1、表面上是金融街的复旧更强，即便剥离学区属性也还有产业复旧呢。不外如果是当今行情的话我会首选德胜，因为这两年一直出区，德胜的溢价率还是裁汰，2025年后如果放开，那就算入学东谈主数减少亦然优劣相对消了。月坛属于居中的，如果没什么罕见上风的话就排序靠后吧。
菠菜推广平台游戏中心2、通勤看我方的感受，这没圭臬，和面积也不好相比。何况王人在中枢区也没必要筹商通勤，折服是面积更紧迫。
3、是否高杠杆看我方的还款智商了，如果能作念到我是会用上的。楼市行情的较着趋势是买不起房的但愿跌，政府也不但愿大涨，但一朝出现危急就会救市，这些日子的战略挺较着的吧？归正我认为北京楼市没什么着落的可能，就看我方的判断了。
仅供参考。
三
Q:
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想在东城买个投资用房，总价500以内的首套，如果能住更好。中介保举了永定门隔邻，以及王人市馨园这样的老网红里不太好的一室。
bet365体育在线我想请示，从投资角度来说，这种带学区的有价值吗？因为学区对我价值不大，如果用于投资，最近这战略不稳，又嗅觉有风险，不知谈该不该下手。永定门又到三环了，以为有点远，您望望还有别的保举吗？
A：
1、东城买个投资用房？那这等于准备赌一把了呗，跟东谈主口大趋势对赌，只可说试试吧。何况照旧“能住最佳”？屋子是用来住的，不住等于纯炒作了，更是跟战略对赌，试试吧，望望谁牛叉。
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2、学区虽然有价值了，不然哪儿来的那么高的学区溢价呢？学区对你价值不大，这毋庸说也看的出来，有钱等于随心，玩儿玩儿远程。
www.crownsportslivebet.com战略不稳嗅觉有风险，毋庸嗅觉，折服有风险。本年是北京有史以来的入学最岑岭，最多两
年后就笃定性的投入低谷，赌一把试试吧，荣华险中求，玩儿的等于个心跳。
菠菜游戏平台永定门三环有点儿远，看来是老北京啊！牛，咱老北京玩儿的更是个派，拿钱不妥钱才是着实的宅门儿少爷呢，佩服。
3、没什么保举的，无话可说。仅仅辅导一句吧，任何投资品王人是最早投入的赚大钱，之后投入的风险增大还利润裁汰，明知最岑岭了还往里冲的等于接盘侠了。淡薄搜搜近些年的东谈主口趋势吧，然后再赌，咱玩儿百家乐还得望望牌路呢，炒房这种事儿最佳也望望趋势。
仅供参考。
四
Q:
我的情况是一个东谈主，当今在海淀上地上班 来岁公司会搬迁到稻香湖隔邻，一直海淀租房住。筹商到如果以后一直租房住算下来亦然一笔不小的用度了，是以萌发了买个一居斗室子的想法。筹商自住或者把屋子租赁去供我方再租屋子住。
欧博官网我的问题是预算有限也不想压力太大。200万阁下的话若何选择，共有产权房（门头沟京能西山印唯唯一层）照旧公寓照旧商品房。正碰上房改 不知谈当今时机是否稳妥。是以向您商榷下，不知谈您有什么见地或者淡薄吗。赤诚期待您的回复见示。
A：
1、我还真没什么淡薄，唉，没办法。
2、预算有限，这世上有几个预算无穷的啊？不想压力大，就跟北京谁想压力大似的，不王人是没办法吗？200万首付原来选择余步不算小，就跟有211毕业证书似的，原来找使命的选择不少，但偏巧想的是钱多事儿少离家近，那就不太好办了呗。
3、共产房，典型的保险房，或者说是迄今为止实现最严的保险房，典型的自住为主，险些莫得投资性。真若是笃定我方永远自住就买呗，或者说以后减弱不想置换了也稳妥，毕竟屋子是用来住的，不应该还幻想投资赢利。
公寓照旧商品房？若何说呢，短期折服是公寓舒心呗，性价比也高，至少是普宅商品房的两倍。但商品房等同于永远投资，是永远才智见到收益的。这就终点于东谈主生选择吧，一种是年青激越中年后减弱，一种是年青享受以后爱咋地咋地，看我方对东谈主生的派头了。东谈主生在于选择，有时候比勤快紧迫。
4、正碰上房改，谁说房改了？这样轻信收罗传言，那买不买房的道理就不大了。传奇过两天还有婚改呢，战略是：取消彩礼与嫁妆，安闲发展“保险型伴侣”，让不想付出的王人能迎娶白富美或钓上金龟婿。
抽空儿搜一下这25年来的战略吧，能找到至少五六次相通的“房改”，每次王人让刚需们豪放横暴。但坚定儿过了也就疲软了，依然是永恒的莫得管束通谈。
5、我真没什么淡薄，这些话也不是针对你的，也果真没美意思调侃太深，仅仅一种广漠性的玩弄吧。按照成龙老迈的话：谁王人想见到彩虹，但莫得东谈主能减弱奏效。
仅供参考。
五
Q:
再请示您知谈2000年8月份的北京房价是些许吗？因为我家是那时拆迁的，崇文区榄杆市的一间房，应该是给了26万，但我爸没让买房就给徬徨了。自后直到2007年才买的，多花了好多钱，不然就能买第二套了，也不至于我当今为了买房这样纠结。
A：
1、那年的北京均价是3400，是全北京包括郊区的均价。具体点儿是三环内普宅7000阁下，公寓动辄上万；四环5000多，五环3000多。不外崇文区的多量在南城买房，南三环那时商品房5000多，四环3000多，五环2000多。
2、那时拆迁王人是给经适房方针的，每家至少一个，多买也行，那会儿屋子不好卖，没东谈主以为屋子能保值增值，是以没买也日常。
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成都大运会运动员村开村后，位于居住区C区的代表团公寓，很快迎来了中国代表团的到来。柔道队、水球队、游泳队、武术队等多支队伍陆续抵达。公寓充满惊喜的细节布置，很快让大家对“新家”有了好感。
典型的回龙不雅是2600，天通苑2650，望京3800，酒仙桥3900，垡头翠城3180，双井百环家园4500，定福庄3500，海淀玉海园3900，万寿路4500，丰台的南三到南四好多王人是3600，建欣苑、丰益花坛和三环新城、明月嘉园什么的王人差未几。虽然这些王人是经适房，商品房的话在此基础上升价10-15%。
我印象中两广路拆迁的不少王人买在了富卓苑，那时算相比贵的，3800，买在亦庄梅园的也不少，2900；还有新发地银地家园的，亦然2900。
3、那时没买房的拆迁户太多太多了，我地方公司作念过统计，拆迁后在一年内买房的才占30%，也等于大多量王人在不雅望或砍价呢。像你们这2007年买房的还可以了呢，好多东谈主拖到2009年之后就澈底买不起了。是以甭纠结这些了，畴前谁也没长后眼，谁能意象北京房价能涨到今天这过程啊。
仅供参考。
温雅“章哥说买房”群众号，有房产联系问题可以向我发问。